7 conseils pour trouver votre local d'activité

1. Définir un cahier des charges

Avant de commencer votre recherche de local d'activité, il est impératif d'identifier clairement vos besoins spécifiques. Ces besoins uniques et propres à votre entreprise seront les piliers de la réussite de votre projet. Prenez le temps de les cerner pour orienter efficacement votre recherche :

• de quel espace ai-je besoin ?
• quels sont les équipements essentiels pour mon activité ?
• quelle est la meilleure localisation pour attirer ma clientèle ?
• quelle est la meilleure localisation pour mes collaborateurs ?

Vous devez également déterminer avec précision la surface requise pour votre activité. Trop petite, elle entravera votre organisation et vous obligera à faire des compromis. Trop grande, elle générera des coûts inutiles. Réfléchissez à votre future organisation pour déterminer la taille optimale.

En ayant une vision claire de vos besoins, vous pourrez affiner votre recherche et éviter de perdre du temps sur des options qui ne vous conviennent pas.

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2. Choisir la localisation idéale

Le choix de l'emplacement est une étape fondamentale. Il doit être aligné avec votre clientèle cible et faciliter les déplacements vers vos clients, fournisseurs et collaborateurs. Sélectionnez également une zone d'activité économique attrayante, en vérifiant préalablement les règles d'installation dans cette zone.

Pour bien choisir, voici quelques éléments à considérer :

• Accessibilité et visibilité : Optez pour un local facilement accessible pour vos clients, vos employés et vos fournisseurs. Une bonne visibilité depuis des axes de circulation importants peut augmenter le trafic client et renforcer la notoriété de votre activité. Examinez également la disponibilité des parkings ou des transports en commun.
• Démographie de la zone : Analysez la démographie locale pour vous assurer qu'elle correspond à votre marché cible. Les données sur l'âge, le pouvoir d'achat, les habitudes de consommation et la densité de population peuvent influencer votre décision.
• Concurrence et synergie : Évaluez la présence de concurrents directs dans le secteur, ce qui pourrait affecter votre part de marché. En parallèle, la présence d'entreprises complémentaires peut créer des synergies bénéfiques et attirer plus de clients (par exemple, un café à côté d'une librairie).
• Potentiel de croissance : Considérez le développement futur de la zone. Un quartier en développement peut offrir des opportunités de croissance à long terme grâce à une augmentation de la population et de l'activité économique.

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3. Prévoir l'Évolution de Votre Entreprise

En prenant le temps de prévoir l'évolution de votre entreprise et en intégrant cette vision à long terme dans votre choix de local, vous maximisez les chances de soutenir la croissance et la réussite future de votre activité. Un local bien choisi peut devenir un atout stratégique majeur, propice au développement et à l'expansion de votre entreprise.

Voici quelques conseils pour intégrer cette vision à long terme dans votre décision immobilière :

1. Anticipez les besoins en espace : Réfléchissez à la croissance potentielle de votre effectif et à l'augmentation de vos opérations. Estimer l'espace nécessaire pour les prochaines années peut vous éviter de devoir déménager prématurément, ce qui serait coûteux et perturbateur pour votre activité.
2. Flexibilité des locaux : Cherchez un local qui offre une certaine flexibilité, permettant des réaménagements internes ou des expansions. Des options comme les murs amovibles ou des espaces supplémentaires disponibles à la location peuvent être bénéfiques.
3. Évaluez les risques : Pensez aux risques potentiels que pourrait rencontrer votre secteur d'activité et comment le local choisi peut aider à les atténuer. Par exemple, un commerce de détail pourrait bénéficier d'une localisation dans une zone à haute densité de trafic piétonnier, même si le loyer est plus élevé.
4. Consultez des experts : Envisagez de consulter des experts en immobilier d'entreprise ou des consultants en stratégie pour évaluer la pertinence de vos choix immobiliers au regard de vos projections de croissance.

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4. Déterminer les priorités

Après avoir établi un cahier des charges clair et identifié une localisation idéale, il est souvent nécessaire de réaliser que tous les critères définis ne pourront pas être parfaitement satisfaits en raison de contraintes pratiques telles que le budget, la disponibilité des biens, ou des limitations réglementaires. Il devient alors crucial de hiérarchiser vos critères pour prendre des décisions efficaces. Voici quelques étapes pour vous aider à déterminer les priorités :

1. Évaluer l'importance de chaque critère : Commencez par lister tous les critères que vous avez définis dans votre cahier des charges. Pour chacun, évaluez son importance relative pour le succès de votre entreprise. Par exemple, la proximité des fournisseurs peut être cruciale pour une entreprise de production mais moins pour une entreprise de services.
2. Classer les critères : Une fois l'évaluation faite, classez les critères par ordre d'importance. Vous pouvez utiliser des méthodes telles que le scoring ou les matrices de décision pour objectiver ce classement.
3. Considérer les compromis : Identifiez quels critères sont essentiels et lesquels sont souhaitables mais non essentiels. Cela vous permettra de comprendre où des compromis peuvent être faits. Par exemple, un loyer légèrement supérieur peut être acceptable si le local est dans une zone de haute visibilité qui attire plus de clients.
4. Analyser l'impact à long terme : Réfléchissez aux conséquences à long terme de chaque compromis. Opter pour un espace plus petit peut être économique à court terme, mais peut entraver la croissance future de l'entreprise.
5. Prendre des décisions informées : Avec vos priorités clairement établies, vous êtes mieux préparé à prendre des décisions informées. Cela vous aidera à naviguer dans le marché immobilier tout en restant aligné avec les objectifs stratégiques de votre entreprise.

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5. Établir un Budget Prévisionnel

Lorsque vous recherchez un local d'activité, qu'il s'agisse d'acheter ou de louer, établir un budget prévisionnel est une étape fondamentale. Ce budget doit non seulement refléter vos capacités actuelles de financement, mais aussi anticiper vos capacités futures. Voici quelques étapes clés pour élaborer un budget prévisionnel efficace et réaliste :

1. Déterminez vos ressources financières : Faites l'inventaire de toutes vos sources de financement disponibles, y compris l'épargne, les prêts bancaires, les crédits bailleurs, ou les investisseurs potentiels. Cela vous donnera une idée claire de votre capacité d'emprunt ou de votre budget d'investissement initial.
2. Estimez les coûts totaux : Liste les coûts associés à l'achat ou à la location d'un local. Pour l'achat, incluez le prix d'achat, les frais notariés, juridiques et transactionnels et les éventuels coûts de rénovation. Pour la location, considérez le loyer, les charges locatives, les dépôts de garantie, et les frais d'aménagement. N'oubliez pas les coûts récurrents comme les taxes foncières, les assurances, et la maintenance.
3. Calculez vos coûts opérationnels : Ajoutez à votre budget les coûts opérationnels prévus, tels que les services publics, les salaires du personnel nécessaire à l'exploitation du local, et les coûts de matériel et de fournitures.
4. Prévoyez une marge de sécurité : Incluez une réserve financière pour couvrir les imprévus. Cette marge peut aider à gérer les fluctuations du marché, les augmentations inattendues de coûts, ou les périodes de faible activité économique.
5. Évaluez votre marge de manœuvre : Comparez vos dépenses totales prévues avec vos revenus attendus pour déterminer votre marge de manœuvre financière. Cela vous aidera à évaluer si vous pouvez confortablement supporter les coûts liés au local choisi sur le long terme.

En suivant ces étapes pour établir un budget prévisionnel, vous vous assurez de choisir un local d'activité qui correspond non seulement à vos besoins mais aussi à vos capacités financières, minimisant ainsi le risque financier pour votre entreprise.

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6. Anticiper les réglementations appliquées à votre activité

Lors de la sélection d'un local commercial, il est crucial de comprendre les réglementations spécifiques qui s'appliquent à votre secteur d'activité. Ces réglementations peuvent affecter l'utilisation de vos locaux et nécessitent une attention particulière pour éviter des complications légales et financières. Voici quelques exemples de réglementations à prendre en compte :

1. Établissements Recevant du Public (ERP) : Si votre activité implique l'accueil du public, votre local doit respecter les normes ERP qui garantissent l'accessibilité et la sécurité des personnes. Cela inclut des normes d'accessibilité pour les personnes handicapées, des exigences en matière de sécurité incendie, et d'évacuation. Assurez-vous de comprendre ces exigences et d'évaluer les éventuels travaux d'aménagement nécessaires.
2. Licence pour la distribution d'alcool : Si votre activité inclut la vente d'alcool, vous devez obtenir une licence appropriée. Les différents types de licences (licence III ou IV, par exemple) dépendent de la nature de l'alcool vendu et des horaires de vente. Il est important de procéder aux démarches administratives nécessaires avant l'ouverture de votre établissement.
3. Normes sanitaires pour les restaurants : Pour les activités de restauration, il est indispensable de respecter les normes d'hygiène et de sécurité alimentaire. Cela comprend la gestion correcte des denrées alimentaires, le respect des températures de conservation, et la conformité des équipements utilisés.
4. Réglementations environnementales : Certaines activités, notamment celles qui impliquent l'utilisation de produits chimiques ou la production de déchets, sont soumises à des normes environnementales strictes. Il peut s'agir de la gestion des déchets, des émissions dans l'air, de la pollution sonore, ou des rejets dans les eaux.

En anticipant et en comprenant les réglementations spécifiques applicables à votre activité, vous pouvez mieux planifier les ajustements nécessaires dans votre local commercial et éviter des retards et des coûts imprévus. Cela vous permettra également de garantir une conformité continue, essentielle pour le bon fonctionnement et la pérennité de votre entreprise.

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7. Comprendre les termes du bail

Le type de bail commercial peut grandement affecter vos finances et vos obligations. Familiarisez-vous avec les différents types de baux (3/6/9, précaire, professionnel) et leurs implications, notamment en termes de durée, de conditions de résiliation, et de responsabilité pour les réparations et les améliorations.

Voici un aperçu des principaux types de baux :

• Bail commercial classique (3-6-9) : Il s'agit du bail commercial le plus courant, souvent appelé "3-6-9". Il permet au locataire de louer un espace pour une période de neuf ans. Le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les trois ans, moyennant un préavis de six mois. Ce bail offre une stabilité locative importante grâce au droit au renouvellement, bien que le propriétaire puisse refuser le renouvellement sous certaines conditions, notamment le paiement d'une indemnité d'éviction.
• Bail courte durée ou Bail dérogatoire : Ce bail est limité à une durée maximale de trois ans et offre une grande flexibilité aux entrepreneurs qui ne souhaitent pas s'engager sur le long terme. Il est possible d'établir plusieurs baux dérogatoires successifs, à condition que leur durée cumulée ne dépasse pas trois ans. À l'expiration du bail, les relations locatives se terminent automatiquement sans droit au renouvellement ni indemnité d'éviction.
• Bail précaire : Ce type de bail est caractérisé par une fin déterminée par une cause de précarité spécifique et indépendante de la volonté des parties, telle que la démolition prévue de l'immeuble. Il offre une grande flexibilité pour tester une activité dans un lieu spécifique, sans engagement à long terme. À la fin du bail, les relations locatives se terminent sans droit au renouvellement ni indemnité d'éviction, sauf accord contraire.
• Bail professionnel : Conçu spécifiquement pour les activités libérales ou civiles, le bail professionnel n'est pas un bail commercial. Sa durée peut être adaptée selon les besoins des parties et offre une certaine flexibilité. Il ne confère pas de droit au renouvellement automatique et ne prévoit pas d'indemnité d'éviction à la fin du bail, à moins d'une stipulation contraire.

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Conclusion

En tant que dirigeant, vous êtes conscient de l'impact crucial du choix de votre local d'activité. Il est le socle sur lequel repose la performance et la productivité de votre entreprise. Cependant, dénicher le lieu parfait peut s'avérer complexe, surtout dans des zones hautement sollicitées.

Nous savons que le choix d'un local d'activité n'est pas une décision simple. Il s'agit d'un véritable choix stratégique. Chez IPGS Immobilier, forts de nos expertises transversales, de notre force de proposition et de notre connaissance du monde entrepreneurial, nous avons des objectifs clairs :

• Trouver les solutions les plus adaptées
• Ajuster efficacement notre accompagnement
• Transmettre notre expérience pour une décision éclairée en immobilier

N'hésitez pas à prendre rendez-vous pour que nous discutions de votre projet.